文/圖西江日報記者 戴福鈿

近段時間以來，記者接到多名市民爆料，稱在購買二手房的過程中，與房主、中介發生交易糾紛，不僅為自身帶來麻煩，而且還造成了損失。那么，在二手房交易過程中購房者該如何防范風險？產生糾紛后怎樣維權？記者進行了采訪。

中介遲遲不退還購房誠意金

近日，市民阿北向記者爆料，稱意向房屋買不成，購房前交給中介公司的2000元誠意金卻一直被對方“扣押”，遲遲不肯退還。

據了解，今年4月，阿北在我市一家中介公司的推薦下，看中端州區和平路一套二手房。由于掛牌價超出預算，于是，阿北便委托中介公司置業顧問陳小姐幫忙砍價。

“陳小姐提出，根據該公司規定，與房主談價格前，購房客需交2000元誠意金。”4月底，阿北向陳小姐轉賬2000元，并約定，若阿北以談好的價格購買該套房屋，誠意金轉為中介費；若購買不成，則全額退還。

5月初，陳小姐告知房主愿意以其意向的價格出售該套房屋，并與他約定簽合同以及交定金的日期。然而，簽約日期未到，房主卻將該房屋轉售給了他人。

為此，阿北要求陳小姐退還2000元誠意金，卻被對方以各種理由拒絕。盡管此后他多次找該中介公司協商，但均以失敗告終。

廣東科業律師事務所主任律師韓偉華表示，誠意金不是法定的專業術語，所以不能起到合同定金或者保證金的法律效力的作用。在本案例中，由于中介以及購房客雙方沒有達成房屋交易，因此誠意金應當退還。即使達成交易，由于雙方此前沒有明確約定將誠意金轉為合同定金或者保證金，因此，該筆誠意金也不能作為合同保證金，中介應退還給購房者。

房屋帶租出售麻煩多

去年12月，有意在城區買套二手房的陳靜，在中介置業顧問鐘先生的陪同下，到城東一小區看房。然而，這次看房卻為她帶來了諸多麻煩。

“看完房子后，我還算滿意，便詳細咨詢了房屋的基本情況。”陳靜告訴記者，她了解到，該套房屋仍在出租中，租期到2022年12月。但原房主承諾會在購房合同簽署后一周內與租客解除租賃協議。

自此，鐘先生一再催促陳靜簽購房合同和交定金。再三考慮之下，今年2月，她與原房主簽署了《房地產買賣合同》，但合同中并未就房屋租賃事宜進行約定。“簽合同前我曾提出過疑惑，但中介表示合同是統一樣板，里面沒有房屋帶租出售的相關約定。”陳靜說，簽約同時原房主也承諾會在房屋過戶前與租客解約。

今年3月，陳靜所購買的房屋已經完成過戶手續，但租客以租期未到為由，不肯搬離房屋。她為此多次與原房主以及中介公司溝通，均無果。

廣東科業律師事務所主任律師韓偉華分析，根據《民法典》第725條，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”因此，盡管陳靜已經買下該套房屋，但原房主與租客簽訂的租賃合同仍有效，后續租金歸陳靜所有。

“由于陳靜與原房主沒有將租賃關系處理一事寫進購房合同，因此，導致了其維權較為困難。”韓偉華提醒，房屋帶租出售的現象較為常見，為規避風險，在對合同條款進行約定時，買賣雙方都應謹慎細心，將容易發生糾紛的問題以條款形式寫進合同，以維護買賣雙方的合法權益。同時，他建議，遇到帶租出售的房屋時，買方最好通過押著部分購房款的形式，來對賣方解除租約的義務進行擔保。